... ZUM THEMA "Finanzierungsgarantie und Milchmädchenrechnung"

 

" ... Eine Zahl die diesen Prozess offensichtlich zentral begleitet. Denn diese Zahl deckt sich einerseits mit der Gebotssumme der im Bieterprozess unterlegenen CA Immo in der zweiten Bieterrunde und mit einer von dieser freiwillig beigelegten Finanzierungsgarantie in der ersten Bieterrunde.


Seit mehr als acht Jahren versuchen Journalisten und auch die erhebenden Beamten aus der auf den ersten Blick auffälligen, und offenbar letztlich mitentscheidenden Information über diese Zahl, das rechtliche Faktum einer illegalen Handlung abzuleiten.

Man war auch bemüht, diese Information als die alles entscheidende Information für den Zuschlag an das Österreich-Konsortium und den damit verbundenen Erhalt der gesamten Provisionssumme für Hochegger und mich darzustellen.

Vielleicht war sie es aus heutiger Sicht rückblickend betrachtet letztlich auch. Damals, zum Zeitpunkt der Vergabe im Juni 2004 war es aber für mich nicht so. Sie konnte es gar nicht sein. Dafür gibt es einige Gründe, die ich hier erklären möchte.

Der einfache Schluss der hier immer wieder gezogen wurde: Die beigelegte Finanzgarantie im ersten Angebot belief sich auf 960 Mio., deshalb war mir oder in der Folge dem Österreich-Konsortium das obere Limit der Möglichkeiten der CA Immo bekannt, ist schlichtweg eine vollkommen naive Milchmädchenrechnung einer Vielzahl von Nichtauskennern.

Denn eine Finanzgarantie garantiert zwar eine fixe Summe Geld für eine zweckgebundene Finanzierung zu ganz bestimmten Bedingungen. Was diese Bedingungen alles beinhalten können, kann aber höchst unterschiedlich sein und beeinflusst die eigentliche Anbotsumme außerordentlich. Deshalb ist eine effektive Anbotsumme IMMER unter der Finanzierungsgarantiesumme. Von abzudeckenden Nebenkosten, über Zinsdienste, bis hin zu zeitlichen Einschränkungen oder andere einschränkende Bedingungen kann in so eine Finanzgarantie vielerlei eingearbeitet sein, wie man jetzt im Nachhinein auch sehr genau weiß.

Die angesprochene Finanzgarantie von 960 Millionen führte so zu einem Anbotspreis in der ersten Runde betreffend der Barsumme in der Höhe von 922 Millionen Euro.

Um den Angebotspreis in der zweiten Runde auf über 960 Millionen Euro erhöhen zu können, benötigte die CA Immo offensichtlich eine Finanzgarantie in der Höhe von über einer Milliarde. Genau gesagt 1,002,000 Euro. Eine Finanzgarantie in dieser Höhe sollte dem zweiten und letzten Anbot beigelegt worden sein. Das entnehme ich zumindest dem Akt. Das heißt eine Finanzgarantie ist schon aus diesem Grund niemals gleichzusetzen mit dem Anbotspreis!

Milchmädchenrechner glauben wirklich, da gibt‘s eine Finanzierungszusage, das ist eine feststehende, vorgegebene Obergrenze und davon abgeleitet wird der Anbotspreis. Es verhält sich genau umgekehrt. Das Unternehmen prüft den Wert und das Potenzial der Immobilienmasse. Man überlegt sich aufgrund dieser Werte und der Bieterstrategie einen Preis, den man zu zahlen bereit ist, will man die Objekte auch wirklich erhalten. Natürlich für jede Bieterrunde neu, denn die Strategie ändert sich immer aufgrund der neu hinzugekommenen Informationen. Dann geht man zur finanzierenden Bank, legt seine Daten vor und erhält nach eingehender Prüfung die sich aufgrund des Angebotes und aller Nebenkosten die sich ergebende für die Anbotssumme notwendige Finanzierungsgarantiesumme.

Das heißt konkret: Nicht die Summe der Finanzierungsgarantie ergibt die Anbotsumme, sondern die zu bietende Anbotsumme ergibt die Summe in der Finanzierungsgarantie, und diese wird bei jedem Anbot neu gelegt, sollte sich die Anbotsumme ändern.

Dadurch - und diese Feststellung ist sehr wichtig - wird klar, dass die annähernde Deckungsgleichheit jener Summe, der berühmten 960 Mio., der von der CA Immo dem ersten Anbot beigelegten Finanzgarantie und der Anbotsumme der CA Immo in der zweiten Runde eigentlich keinen Zusammenhang haben, sondern nur rein zufällig zustande gekommen und nur rein zufällig annähernd deckungsgleich ist."

 

Walter Meischberger, 12.04.2018